ライフクリエイトのおすすめする相続対策
「相続税対策のための土地活用」とよく聞きます。しかし、「なぜ土地活用が相続税対策になるの？」「どんな土地活用でも良いの？」とわからずに悩んでいませんか？現行の相続税法上では、上手に土地活用をすることによって大きな税額を圧縮することは可能であり、特に地価の高いエリアの土地人ほど、土地活用により相続税対策になります。
土地活用が相続対策となる3つの理由
理由１．税法上の建物評価額は安く評価される
基本的に税法では、「現金」はいつでも「モノ」に変えられるが、「モノ」を「現金化」しようとしても同じ値段では買い取ってもらえないという理由から、 「現金」を「モノ」に変えると評価は下がります。 さらに、その「モノ」に他人の権利等がつき自分の権利が制限されるとその分だけ評価も下がるという仕組みになっています。
「現金」を「不動産化」し、さらにそれを「賃貸」することで、将来に渡って賃貸収入が入ってくるので価値自体は落とさずに、評価額は約半分程度まで落とすことが可能なのです。
理由２．賃貸住宅は土地評価額も「貸家建付地」として安くなる
相続税法上、賃貸住宅が建つ土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として、一定割合減額評価されることになっています。それは、建物に他人の借家権が発生することで建物も土地も制約を受けることから、借家権分の価値を減額して評価してもらえるためです。
必ず発生する借家権により、 賃貸住宅のオーナーにはとてもお得な制度といえます。
理由３．「小規模宅地等の特例」で土地評価額が大きく減額される場合がある
相続税法には納税者の負担を軽減するために様々な特例が設けられています。
その中でも最も効果が大きいのが「小規模宅地等の特例」です。
「小規模宅地等の特例」では、生計を一にしている配偶者や家族のために共に住んでいる住宅の土地（特定居住用宅地等）や被相続人が生前事業を営んでいた場合にその事業のために使われている土地（特定事業用宅地等）、賃貸住宅や駐車場など不動産貸付事業のために使われている土地（貸付事業用宅地等）については、相続人の以後の生活を考慮し、相続税が大幅に軽減されるようになっています。
相続税対策に最も有効な土地活用方法
方法１．賃貸住宅経営
賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで、賃料収入を得るかたちの土地活用です。
最も幅広い土地に対応でき、土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。
利回りは、エリア毎に家賃相場は異なりますが、概ね5〜15％程度の利回りが期待できます。
方法２．高齢者施設経営（老人ホーム・サ高住 経営）
高齢者施設経営とは、「老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」などの高齢者が介護や安心等の目的で賃貸して住む施設を所有地に建築し、介護事業者や不動産業者が建物を一括借上して事業経営を行うというかたちの土地活用です。一般の賃貸住宅と違い、介護を目的とした高齢者専用の住まいですので、社会福祉の側面が強く社会貢献性の高い事業でもあります。
事業化するためには、基本的には介護事業者や不動産業者などの運営事業者と事前に共同して計画を行うことが必要で、施設の種類によっては自治体の開設許可が必要なものもあります。
運営事業者との共同になるので手軽に事業化できないことと、事業者の採算性の面から一定規模以上の敷地や建物が必要になるため最低でも数億円〜の投資が必要というデメリットもありますが、社会貢献性が高く、利回りも8〜15％程度と比較的高利回りが期待でき、相続税対策としても有効な土地活用です。